按揭貸款是影響房地產的核心因素
來源:卓為地產 發布時間:2016-09-09

        歷史上看,按揭貸款的發放對于房地產銷售周期的起落有決定性影響。按揭貸款增長較快的時候,商品房的銷售面積增速一般也就要高一些。反之,在按揭貸款增長比較慢的情況下,商品房銷售面積增速可能也就低一些。

  下半年的信貸環境盡管有所改善,但目前整體信貸額度仍然難言十分寬松。剛性兌付并沒有打破,宏觀經濟的風險尚未完全顯性化,銀行的資金來源不斷活期化,短期化,銀行確實不具備大量發放按揭貸款的動力。盡管政策方面支持和鼓勵首套房按揭貸款的發放,但資金來源的變化畢竟使得商業銀行對中長期的貸款興趣有所下降。到了2013年以后,大行更加重視首套按揭的社會責任問題,積極發放按揭貸款,而股份制銀行發放熱情相對下降。

  我們認為,按揭貸款的額度有增長的可能性。首先,PSL,再貸款等工具,本身可能在2014年下半年向社會輸送穩定和低成本的資金。而個人住房貸款,尤其是首套房的按揭貸款,理應是政策支持的方向。其次,個人住房貸款的資產證券化在短期雖然面臨諸多挑戰,但在中長期則可能是重要的釋放存量金融資源的途徑。最后,銀行熱衷的高收益資產配置,本身有很多和投資周期相關。隨著房地產開發投資的下降和經濟增速放緩,我們認為銀行不可能繼續明顯提升風險偏好。個人住房貸款的不良率相對較低,吸引力可能隨著經濟增速放緩而提高。

  這里值得一提的,是個人住房貸款的資產證券化前景。在海外,個人住房貸款資產證券化市場相當龐大。但在國內,一些因素限制了個人住房貸款資產證券化的發展。第一、我國的個人住房貸款的歷史定價并不高,大量基準利率以下的資產回報率在市場上很難具備吸引力;第二、我國的個人住房貸款合同對提前償還的行為約束較弱,認購資產證券化產品的資金或面臨再投資的風險;第三、目前沒有成熟的資產證券化產品的二級市場,從而導致一級市場發行本身需要考慮未來產品的流動性問題;第四、目前全社會的無風險利率過高,剛性兌付盛行。

  不過,個人住房貸款資產證券化的空間是很大的,很多限制這一業務發展的因素都只是階段性因素,不是中長期因素。即便在短期,由于個人住房貸款的總量非常龐大,哪怕只有1%的按揭貸款資產可以證券化,也意味著釋放1000億的存量金融資源。哪怕銀行不愿意再發放85折利率的貸款,這也很可能意味著按揭貸款額度的增加。最近,中國郵政儲蓄銀行推出了多年以來第一個RMBS產品。我們認為,RMBS市場的基礎資產會主要集中于定價中等(既不是投資者無法接受的存量7折利率房貸,也不是提前償還行為相對比較普遍的基準利率上浮房貸)房貸。在一個比較長的時間周期內,個人住房貸款的資產證券化或將達到一個相當大的規模,大量存量的金融資源或得到釋放。

  綜合來看,我們維持按揭貸款加權平均利率在2014年二季度階段性見頂的判斷,并認為2014年下半年個人住房貸款同比或將出現較為積極的增長。

  我們認為,商業性個人住房貸款并不是居民加杠桿的全部內容。公積金可能向個人提供更充足的住房購買力;政策性的購房補貼雖然只是初露端倪,但順應了從補磚頭到補人頭的變化;信用貸款等個人貸款雖然不能用以買房,但客觀上提升了居民的日常開支能力,同樣有利于房地產市場。

  人民日報,新華社等已經多次關注公積金的改革。從三中全會把公積金的改革提上議事日程后,其進展一直并不快。新華網直言:“數萬億元的資金分散在全國幾百個住房公積金中心,從部委到省、市、縣多級公積金管理部門只是松散指導管理關系,監管看似完備,卻沒有一個機構能夠真正“管得著”。住房公積金領域大案頻發,倒逼“九龍治水”“監而不管”的監管模式改革,但公積金聯網監控年年成為工作重點,卻年年難以實質性推進。”<新華視點:沒有一個機構能夠真正“管得著”——透視公積金管理漏洞,2014年7月20日>。公積金一旦能夠走向規范化和聯網運行,一些公積金余額不足的城市就有可能有效利用其他一些地方的閑置資金,職工個人繳存的住房公積金被用以個人租房、購房、裝修以外的事情可能也就不會發生。我們認為,公積金改革是未來個人住房信貸放量的重要制度變量。

  政策性的購房補貼可能是未來住房保障的一種模式,其本質也是提升居民購買能力。在住房供給相對緊張的年代,興建保障性住房實物的確有利于改善居民的居住水平,但在住房供給相對豐裕的時候,補磚頭就應該逐漸向補人頭轉變。公租房,廉租房和經濟適用房建設就應該逐漸向租房補貼,購房補貼轉變。由于我國整體上仍然不是住房供給大于需求的國家,因此目前我們國家的租房補貼和購房補貼很少見。(但住建部曾多次承認,未來需要逐漸從補磚頭走向補人頭)常州市場供給比較充裕,其住房保障主要以補貼形式開展,對未來住房保障體系的演進有指引意義。

  這種住房保障補貼,事實上提升了居民的購買能力,也屬于個人住房信貸的一種變體。目前龐大的保障性安居工程支出,事實上是在分流商品住房的需求。當社會的存量住房逐漸達到供求平衡,甚至是供大于求的時候,這種保障性安居工程的支出,逐漸從結構上傾向于租金補貼和購房補貼,就可能成為加速去化存量需求的市場穩定器。

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